Khái niệm “phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” khiến phạm vi các dự án được Nhà nước thu hồi đất là quá rộng. Trong đó, các dự án được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận cũng rất đa dạng, rộng lớn, có cả các dự án khu đô thị mới, dự án khu dân cư nông thôn, dự án chế biến nông, lâm, thủy, hải sản… Trong khi, thực tế, dự án phát triển kinh tế - xã hội nào mà chẳng vì lợi ích quốc gia. Vì thế, việc phân định giữa dự án phát triển kinh tế và dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia trở nên mơ hồ!
“Khoảng trống” trong luật khiến hầu hết các doanh nghiệp khi thực hiện triển khai dự án ở địa phương đều đi theo hướng gắn dự án với tính chất là “phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia” vậy nên việc đền bù giải phóng mặt bằng sẽ do Nhà nước thu hồi, giá đất đền bù theo khung giá Nhà nước quy định, không phải thỏa thuận với người dân và thấp hơn nhiều so với giá thị trường.
Luật đất đai 2013 Quy định rất rõ về việc giải phóng mặt bằng, quy định về đền bù giải phóng mặt bằng được tập trung trong Điều 62 và Điều 73 của Luật Đất đai 2013. Ở Điều 73, dự án phát triển kinh tế mà chủ đầu tư khi giải phóng mặt bằng tự thỏa thuận với người dân có giá đất đền bù dựa trên cơ sở giá thị trường. Còn Điều 62 là các dự án Quốc gia, công cộng, dự án bằng vốn ODA và dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích Quốc gia. Đền bù giải phóng mặt bằng giá đất được tính theo khung giá của Nhà nước quy định.
Thực tế với cách đền bù giải phóng mặt bằng theo khung giá đất của địa phương quy định và nhân hệ số K cũng không được người dân đồng tình ủng hộ khi cho rằng giá bồi thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Ở Hà Nội và TPHCM, ngay cả thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An bảng giá đất cũng chỉ khoảng 1/4 giá đất thị trường. Ở các địa phương trong cả nước, giá đất được quy định thấp hơn so với giá đất phổ biến trên thị trường, chỉ tương đương khoảng 30-50%. Giá đền bù thì áp dụng theo khung của nhà nước với thời gian 5 năm, còn thị trường thì lên xuống thường xuyên từng quý, từng năm. Khung giá theo khoảng thời gian áp dụng dài không linh động theo được thị trường đất đai, từ đó, giá bồi thường không sát với giá thị trường đây là một trong những nguyên nhân chính khiến khiếu kiện đất đai xảy ra nhiều và kéo dài. Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc giải phóng mặt bằng luôn là một chuyện phức tạp giữa một đối tượng mất đất và một đối tượng được đất từ xưa đến nay, các Luật Đất đai của chúng ta qua nhiều giai đoạn vẫn thiên về câu chuyện là ưu tiên người được đất để thực hiện các dự án đầu tư phát triển bởi vì đấy là lợi ích quốc gia và đồng thời đấy cũng là lợi ích của doanh nghiệp, người dân bị thu hồi đất nói chung là thiệt thòi khi giá bồi thường đất thấp, sinh kế sau khi thu hồi đất chưa được đảm bảo.
Luật Đất đai quy định đền bù giải phóng mặt bằng theo giá thị trường nhưng khái niệm giá thị trường, cụ thể giá thị trường được tính như thế nào thì được không chỉ ra? Trong Điều 61, 62 của Luật Đất đai 2013, tôi cho rằng về nguyên tắc thì là phù hợp nhưng về ngữ nghĩa không mạch lạc, do ngữ nghĩa không rõ nên có thể áp dụng vào chỗ này, chỗ kia. Đây là nhược điểm khi điều chỉnh, sửa đổi luật phải khắc phục. Thuật ngữ pháp lý phải được xác định rõ ràng mới không lệch lạc, ít nhất thì ở các văn bản dưới luật là nghị định phải định nghĩa rõ ràng điều này”.
Điều 62, 63 của Luật Đất đai quy định về căn cứ để Nhà nước thu hồi đất vì mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, tuy nhiên, trên thực tế, nhiều dự án thương mại vẫn được vận dụng giải phóng mặt bằng như các công trình, dự án phát triển vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Nguyên nhân là vì vấn đề phát triển kinh tế và thương mại có mối quan hệ rất gần với nhau nên mới có tình trạng nhập nhèm để trục lợi chính sách. Do đó, cần phải làm rõ các tiêu chí dự án nào là dự án phát triển vì mục đích lợi ích quốc gia, vì lợi ích công cộng.
Do đó Sửa Luật Đất đai, chúng ta phải điều chỉnh được lợi ích của nhà nước, lợi ích của người có đất bị nhà nước thu hồi và lợi ích của nhà đầu tư, nghĩa là chúng ta phải tìm được 3 sự đồng thuận, tìm được lợi ích chung, tiếng nói chung của cả ba bên. Qua việc này, chúng ta mới có thể đưa Luật Đất đai vào trong thực tiễn và nâng cao hiệu quả về thu hồi đất. Mục đích cuối cùng là phải điều chỉnh được, phân được địa tô chênh lệch và địa tô chênh lệch ấy phải hỗ trợ cho người nông dân sau khi có đất bị thu hồi có thể ổn định đời sống, thoát nghèo, có thể có đời sống ổn định tốt hơn và dự án góp phần vào phát triển kinh tế - xã hội của đất nước./.
Trần Thái Yên