Bước ra khỏi đại dịch COVID-19, thị trường bất động sản Việt Nam đã hồi phục và phát triển, kèm theo giá bất động sản tăng cao vượt qua tăng trưởng thu nhập đã hình thành sự bất cân xứng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở và thu nhập của người dân. Nhưng sau một thời gian ngắn thị trường bất động sản bắt đầu ảm đạm và gần như đóng băng, nguyên nhân sâu xa của việc thị trường bất động sản đi xuống đó là có một trong nhiều yếu tố về việc sử dụng đòn bẩy kinh tế trong giao dịch BĐS khi bị cơ chế tài chính bóp ngẹt, sự ngấm đòn của đòn bẩy kinh tế đã ảnh hưởng trầm trọng đến nền kinh tế nói chung
Tại nhiều quốc gia trên thế giới viêc sử dụng đòn bẩy tài chính hay tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp và các hộ kinh doanh cá thể đã xuất hiện phổ biến tuy nhiên tín dụng thường chỉ đề cập đến vấn đề tiếp cận tín dụng một cách tổng quát, không đề cập sâu đến các vấn đề của tín dụng trong lĩnh vực bất động sản, hơn nữa tới khía cạnh “khả năng sử dụng đòn bẩy tài chính” là nhân tố ảnh hưởng, năng lực tiếp cận của chủ thể vay vốn, mà chưa xem xét các nhân tố phản ánh khác dưới góc độ đầu tư cá nhân. Điều này xuất phát từ nhu cầu thực tế rằng, số lượng người vay vốn mua bất động sản để đầu tư đang chiếm tỷ trọng lớn.
.png)
Thực tế các nghiên cứu đi trước về các nhân tố ảnh hưởng đến việc sử dụng đòn bẩy tài chính và giao dịch bất động sản phần lớn có phạm vi nghiên cứu tại các nước phát triển, nơi mà người dân có xu hướng tiếp cận tín dụng để mua bất động sản thông qua các tổ chức tài chính trung gian. Tuy nhiên, tại Việt Nam, một số lượng không nhỏ người đi vay vẫn có xu hướng ưu tiên lựa chọn các nguồn tín dụng phi ngân hàng như: vay người thân, bạn bè hoặc đồng nghiệp, vay nặng lãi.
Theo Black (2020), các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận tín dụng bất động sản có thể được chia thành 2 nhóm chính là nhóm biến người đi vay và nhóm biến nguồn lực của người đi vay. Đối với nhóm biến người đi vay, các nghiên cứu trước đây của Sayani và Miniaoui (2013), Slamet (2016) đã chỉ ra rằng: “lãi suất” với vai trò như một khoản chi phí mà người đi vay cần phải trả để được sử dụng khoản vốn của người cho vay là một trong những yếu tố tác động đến ý định vay vốn của các cá nhân. Trong khi “Khả năng tài chính” biểu thị khả năng hoàn vốn của người vay được phản ánh qua thu nhập và các yếu tố về nhân khẩu học, “Khẩu vị rủi ro” lại phản ánh mức độ sẵn sàng chịu rủi ro đối với khoản vay của họ. Đối với nhóm biến nguồn lực của người đi vay, “Tài sản thế chấp” là nguồn lực tiên quyết mà người đi vay cần phải có để có thể vay vốn tại các tổ chức tín dụng. Theo Aivazian và cộng sự (2015), các khoản cho vay thế chấp là một yếu tố thiết yếu của thị trường tài chính bất động sản. Nghiên cứu của Peshkov (2019) chỉ ra rằng, nếu người đi vay cung cấp tài sản thế chấp có mức độ đảm bảo càng lớn thì lượng vốn được cung cấp cho người đi vay sẽ càng tăng theo giá trị của tài sản đó. Ngoài phương diện về phía người đi vay và nguồn lực đáp ứng nhu cầu vay vốn, Shilling và Wurtzebach (2012), Islam và cộng sự (2015) còn bổ sung thêm một yếu tố khách quan khác khi cho rằng, “Cơ hội thị trường” cũng là một trong những nhân tố phản ánh đến khả năng tiếp cận tín dụng của các nhà đầu tư. Đặc biệt là trong thị trường bất động sản, nhà đầu tư thường xem xét rất kỹ đến giá trị gia tăng và cơ hội có mang lại lợi nhuận của bất động sản đầu tư trong tương lai, hay có thể hiểu rằng, họ đang xem xét đến cơ hội thị trường của bất động sản.
.png)
Trên thực tế Nhà nước có vai trò rất quan trọng trong việc thúc đẩy và phục hồi thị trường bất động sản thông qua các chính sách về tín dụng bất động sản. Các chính sách này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận nguồn vốn của người đi vay và lãi suất vay vốn. Nghiên cứu của Slamet (2016) chỉ ra rằng, lãi suất vay vốn và khả năng tiếp cận tín dụng vốn của người đi vay có mối quan hệ nghịch chiều. Hay nói cách khác, người đi vay sẽ cân nhắc kỹ càng hơn đến rủi ro về tiền lãi phải trả nếu tỷ lệ lãi suất cao, điều này ảnh hưởng tiêu cực đến nhu cầu vay vốn để mua bất động sản. Ngược lại, các chính sách về tín dụng bất động sản cũng có thể thúc đẩy người đi vay nếu họ được cung cấp các ưu đãi về lãi suất, thời hạn cũng như hạn mức vay vốn. Bên cạnh các chính sách về tín dụng bất động sản, các chính sách của Nhà nước về đầu tư cơ sở hạ tầng cũng thúc đẩy cơ hội thị trường bất động sản tại một số khu vực quan trọng
Vì vậy các chính sách của Nhà nước tác động rất lớn để thị trường bất động sản như:
Các chính sách của Nhà nước tác động thuận chiều đến khả năng sử dụng đòn bẩy tài chính trong giao dịch bất động sản. Các chính sách của Nhà nước tác động đến đặc điểm về giá của bất động sản thông qua các quy định pháp luật, chế tài giúp ổn định giá trị thực của bất động sản “Giá trị thực của bất động sản” là giá trị mà bất động sản đó có thể đem lại nguồn thu ổn định trong thời gian dài nếu được đưa vào khai thác. Việc ban hành những quy định đúng đắn liên quan đến giá bất động sản sẽ giúp Nhà nước kiểm soát được những nguy cơ về “bóng bóng” bất động sản, cho phép những người có nhu cầu tiếp cận bất động sản với giá trị thực.
Các chính sách của Nhà nước tác động thuận chiều đến đặc điểm của bất động sản. Các chính sách bảo vệ thị trường bất động sản đảm bảo tính bền vững và lành mạnh giúp gia tăng niềm tin của nhà đầu tư khi tham gia thị trường này. Đảm bảo tính bền vững của thị trường bao gồm việc quản lý rủi ro về cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, hoàn thiện các quy định về thuế, thủ tục vay vốn, phí và lệ phí liên quan, những điều này có thể tác động tích cực đến thái độ của các cá nhân do họ nhận thấy sự hữu dụng và sự thuận tiện khi thực hiện đầu tư vào thị trường bất động sản. Đối với các tổ chức trung gian tài chính như ngân hàng, các quy định được tinh giản về thủ tục vay vốn, chi phí vốn vay, dịch vụ chăm sóc khách hàng cũng giúp làm tăng thái độ tích cực của người đi vay
Khả năng sử dụng đòn bẩy tài chính tác động thuận chiều đến đặc điểm của bất động sản. Những khoản vay giúp giải quyết được nhu cầu về vốn ngay lập tức đối với những cá nhân đang có nhu cầu về mua sắm, đầu tư hay chi trả chi phí sinh hoạt hàng ngày. Đối với các nhà đầu tư, việc có thể huy động nguồn vốn càng lớn từ nhiều nguồn khác nhau sẽ giúp họ gia tăng cơ hội đầu tư sinh lời. Hiện nay, nguồn vốn vay đa dạng từ các ngân hàng thương mại, tổ chức tài chính trung gian phi ngân hàng và quỹ đầu tư giúp người đi vay thuận tiện trong việc được lựa chọn nguồn vay phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của bản thân..
Những khuyến nghị về đâu tư bất động sản dùng đòn bẫy tài chính:
Tối ưu dòng tiền: Thực tế cho thấy các khoản vay mua nhà trả góp là cách để các nhà đầu tư cân bằng dòng tiền ròng của họ. Đối với vay mua bất động sản, nơi nhiều nhà đầu tư kiến tạo được dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê thì việc thanh toán cùng rủi ro thanh khoản được chuyển sang cho người thuê nhà.
Chủ động trước biến động của thị trường: Thị trường bất động sản luôn là nơi xảy ra nhiều biến động mạnh, nơi khả năng xoay vốn nhanh để đón đầu thị trường là yếu tố tiên quyết để đầu tư thành công. Phương pháp đòn bẩy tài chính vì thế mà được ưa chuộng bởi tính khả thi và nhanh chóng điều này dễ nhận thấy tại thị trường Việt Nam. Trong giai đoạn vào mùa của bất động sản dịp cuối năm, các khoản vay mua bất động sản trả góp với thủ tục vay vốn nhanh chóng và không quá phức tạp là nhân tố thúc đẩy lượng giao dịch thành công tăng vọt.
Giảm chi phí cơ hội và rủi ro thanh khoản: Việc mạnh chi và “đóng băng” một lượng vốn lớn vào các căn hộ là một rào cản tài chính cá nhân làm không ít người mua nhà e ngại. Trong nhiều cách giảm chi phí cơ hội và tối ưu việc linh động vốn, việc vay và trả góp là phương án được khả thi và dễ thực hiện nhất. Đối với nhà đầu tư cá nhân, thông qua việc chia nhỏ dòng tiền và khéo dài thời gian thanh toán từ khoản vay lớn thành những khoản trả góp định kì, người vay có thể giảm thiểu rủi ro thanh khoản xuống mức thấp nhất khi có đủ thời gian để sắp xếp tài chính. Trong dài hạn, nhà đầu tư có thể xoay vòng vốn cho các phương án đầu tư khác để tạo ra lợi nhuận gia tăng thay vì chỉ bị động “giam vốn” trong loại hình tài sản đặc thù.
Con dao hai lưỡi: Yếu tố quan trọng nhất trong việc áp dụng đòn bẩy tài chính đó là "đánh nhanh thắng nhanh". Trong trường hợp nhà đầu tư tính toán sai lệch về đầu tư bất động sản sẽ khiến cho việc mua bán bất động sản đó gặp khó khăn, gây ra sự ngưng đọng vốn và lãi suất. Đối với các nhà đầu tư không có vốn cố định thì đây sẽ là dấu chấm hết cho việc kinh doanh nhà đất của họ.
Nguy hiểm nếu không biết lựa chọn khoản vay: Đối với người kinh doanh nhà đất dựa trên đòn bẩy tài chính thì việc lựa chọn nguồn vay tài chính là điều tối quan trọng quyết định 50% sự thành công của thương vụ. Sở dĩ như vậy bởi vì mức lãi suất cho vay vốn mua bán nhà đất của các ngân hàng đưa ra đều rất cao khoảng từ 10 – 13%, cao hơn rất nhiều so với vay vốn thông thường việc thiếu hiểu biết và không biết tận dụng những nguồn vay cũng khiến cho lợi nhuận của bạn bị giảm đi hoặc rủi ro tăng cao hơn.
Thị trường bất động sản nhiều biến động: Có thể thấy thị trường bất động sản ở nước ta còn nhiều biến động khiến cho giá cả nhà đất lên xuống thất thường. Những biến động này có tác động nhất định vào đòn bẩy tài chính khi vay mua nhà đất. Trong trường hợp, giá cả nhà đất tụt dốc hoặc đóng băng thì phương pháp đòn bẩy hoàn toàn phản tác dụng.
Có thể nói sử dụng đòn bẩy trong kinh doanh bất động sản để sinh lời là một hình thức mới mẻ và táo bạo. Các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định sử dụng phương pháp này để đầu tư bất động sản làm giàu./.
TS. Trần Thái Yên - Trưởng bộ môn QL đất đai